FiduAPAP. La fiducia se siente mejor con un trato confiable

En algunos esquemas se contrata la fiduciaria únicamente para la administración de los recursos de las cuotas de las preventas inmobiliarias de modo tal que el objeto del contrato de este tipo de negocios se limita a recibir los recursos de los futuros compradores en una cuenta especial para el proyecto, y entregarlos al constructor una vez se cumplan los requisitos técnicos, jurídicos y financieros establecidos en el acto del fideicomiso en el término fijado en el mismo.

Solo en este caso la Fiduciaria entrega los recursos al constructor; de lo contrario los devuelve a cada comprador junto con sus rendimientos.

Esquema de Fideicomiso de Preventa

A través de los fideicomisos de administración, cuando se trata de administración de bienes inmuebles, el fiduciario se encarga de celebrar contratos de arrendamiento, cobro de rentas, etc.

Específicamente, el objetivo del fideicomiso de administración de solares es la constitución de un patrimonio autónomo al cual se transfiere un solar para que sobre el mismo se adelanten gestiones previas al desarrollo de un proyecto de construcción o se dé el cumplimiento de una promesa de compra y venta, pudiendo el fideicomiso actuar por cuenta del fideicomitente como comprador o vendedor del lote del terreno.

Tiene por finalidad que el patrimonio autónomo administrado por la Fiduciaria sea el titular jurídico del bien que se le transfiere. este contrato tendrá implícita la condición de modificación a un fideicomiso inmobiliario en el evento en que se hayan cumplido las condiciones del contrato de preventas y siga el desarrollo del proyecto de construcción.

Según definición del artículo 58 de la Ley 189-11, los fideicomisos de inversión inmobiliaria son patrimonios independientes gestionados por una entidad administradora o fiduciaria, por cuenta y riesgo de los fideicomisarios, cuyo objetivo primordial es la inversión en proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción, para su conclusión y venta, o arrendamiento. Adicionalmente pueden adquirir bienes y raices para la generación de plusvalías.

En este esquema, la fiduciaria se obliga no solo a administrar los recursos de preventas inmobiliarias de los futuros compradores de  bienes inmuebles en una primera etapa, sino también, una vez cumplidas las condiciones de punto de equilibrio definidas en el contrato, a administrar los recursos aportados en la etapa de construcción del proyecto y de  hacer los pagos,  suscribir todos los documentos legales a que haya lugar y realizar la venta de  las unidades finales.

Una vez, en el Fideicomiso de Preventas o en la Etapa Inicial del Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria, el constructor cumple con las condiciones jurídicas, técnicas y financieras establecidas según sea el caso:

• El fideicomiso de preventas se transforma mediante una adenda en uno de inversión inmobiliaria, o
• Desde el primer momento está establecido que el recaudo de preventas sea la primera etapa de este fideicomiso y que una vez cumplidas las condiciones definidas, se inicia  la segunda  etapa o etapa de construcción, o
• Los recursos del fideicomiso de preventas se transfieren a un fideicomiso de administración donde se encuentra el solar

En cualquiera de las tres modalidades, el objeto del contrato y su finalidad es el mismo. Se recibe en el patrimonio autónomo constituído.

Esquema de Fideicomiso inmobiliario Integral

El fideicomiso en garantía consiste de en la transferencia irrevocable de la propiedad de uno o varios bienes, que efectúa el fideicomitente, a un patrimonio autónomo, con la finalidad de asegurar el cumplimiento de obligaciones propias del fideicomitente o de terceros, a favor de uno o varios acreedores.

La fiduciaria expide un Certificado de Garantía a favor del acreedor o acreedores garantizados en el que se indica el valor del fideicomiso que ampara la correspondiente obligación. Los bienes transferidos dejan de ser propiedad del fideicomitente y salen de su patrimonio para conformar un patrimonio autónomo afecto, únicamente, a las obligaciones garantizadas por el contrato del fideicomiso.

El bien o bienes solo se restituyen al fideicomitente cuando se cumplan las obligaciones garantizadas a favor del acreedor y a la terminación del contrato.

De tal forma, los bienes así transferidos no podrán ser “perseguidos” por acreedores futuros del fideicomitente, por lo que en el evento  del inclumplimiento de la deuda garantizada por parte del fideicomitente, el fiduciario como propietario del bien o bienes transferidos, y ante requerimientos del acreedor garantizado, tiene plena capacidad para hacer efectiva la garantía a favor del beneficiario o beneficiarios del contrato fiduciario, sin tener en cuenta otros acreedores.

La garantía se realiza de conformidad con las instrucciones contenidas en el contraro mediante la venta o remate de los bienes fideicomitidos para que con si producto, o mediante la dación en pago, se cancele el valor de las obligaciones garantizadas.

Esquema de Fideicomiso de Fuente de Pago

Es el fideicomiso a través de cual el cliente (solicitante del crédito) cede a un patrimonio autónomo los derechos económicos de la fuente de ingresos que ha ofrecido pignorar a favor del acreedor como respaldo para el pago del crédito.

La fiduciaria actúa como administradora del patrimonio autónomo constituido y, por tanto, se encarga de recaudar directamente el flujo de ingresos como “dueña” de la fuente de ingreso cedida y hacer los pagos directamente al acreedor como principal beneficiario de los mismos.

El pago de las obligaciones se satisface hasta la concurrencia de los recursos que efectivamente ingresen al fideicomiso.

Esquema de Fideicomiso de Fuente de Pago

Las entidades públicas y/o las grandes empresas usualmente contratan la ejecución de sus proyectos. En unos casos, contratan la presentación de servicios logísticos. En otros la construcción de obras de infraestructura, instalación y mantenimiento de equipos y/0 el suministro de insumos y materiales.

En contratos de cierta magnitud, la empresa contratante pacta la entrega anticipada de total o de una parte de los recursos del contrato.

Para garantizar que estos recursos sean destinados al proyecto contratado y no se desvíen del objetivo, las entidades o grandes empresas (contratante) les exigen a los contratistas que los maneje a través de un esquema fiduciario de administración y pagos.

¿En qué consiste el esquema fiduciario?

Por exigencia de la empresa contratante, el contratista suscribe un contrato de fiducia de administración y pagos. De este modo, los recursos del contrato (el anticipo o totalidad), son entregados por la empresa o entidad contratante directamente a APAP, quien se encarga de administrarlos de acuerdo con las instrucciones establecidas en el contrato de fiducia el cual es avalado por la empresa o entidad contratante. Dichas instrucciones se referirán principalmente a las condiciones que debe verificar Fiduciaria APAP para el desembolso de los recursos al contratista o a los subcontratistas, las cuales son definidas en conjunto con la entidad o empresa contratante.

El sector público puede utilizar la fiducia para darles un manejo profesional y transparente a los recursos públicos. Adicionalmente puede delegar en las fiduciarias, actividades que buscan reducir su carga operativa y administrativa

El sector público puede utilizar la fiducia para darles un manejo profesional y transparente a los recursos públicos. Adicionalmente puede delegar en las fiduciarias, actividades que buscan reducir su carga operativa y administrativa. Los fideicomisos de administración y pagos de programas o proyectos en donde el fideicomitente es una entidad pública. Los anteriores son solo algunos ejemplos que permiten ver el gran campo de aplicación que pueden tener en República dominicana los fideicomisos de administración y pagos.

Esquema de Fideicomiso de Fuente de Pago